0

Der Verwaltungsaufwand als Vermieter

Posted Mai 31st, 2013 in Allgemein and tagged , , by admin

Taschenrechner berechnen

Wer mehrere Immobilien besitzt, möchte durch sie häufig dadurch eine Rendite erwirtschaften, indem er sie vermietet. Doch der Verwaltungsaufwand einer solchen Tätigkeit ist ausgesprochen hoch. Diesbezüglich spricht das Gesetz eine eindeutige Sprache. Der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Verwalter ist demnach für alle Angelegenheiten rund um die vermietete Wohnfläche zuständig. Dies betrifft:

  • Die Instandhaltung der Wohnfläche mit Ausnahme von Schönheitsreparaturen
  • Die Betriebsfähigkeit der Wohnfläche (Heizung, Bereitstellung von Wasser- und Stromanschlüssen)
  • Regelungen für den Erhalt und die Ordnung der Gesamtimmobilie (Bei mehreren Parteien muss z.B. eine Hausordnung aufgestellt werden, Regelungen über die Treppenhausreinigung, etc.)


1. Verwaltungsaufwendungen dürfen nicht umgelegt werden

Die Kosten, die für diese Angelegenheiten entstehen, werden zwar über die Betriebs- und Nebenkosten auf die Mieter umgelegt. Dies hat jedoch zwei Nachteile: Zum einen entstehen dem Vermieter weitere Verwaltungsaufwendungen, weil die entsprechenden Abrechnungen erstellt werden müssen. Der Vermieter darf zum anderen jedoch nicht seine eigenen Verwaltungsaufwendungen in dieser Form weitergeben. Dies verbietet §1 der Betriebskostenverordnung. Gerichtlich wurde dies schon 1986 vom Oberlandesgericht Koblenz bestätigt. Der Bundesgerichtshof schuf später eine einzige Ausnahmeregelung: Handelt es sich um eine gewerbliche Immobilie, so dürfen dem Mieter die Verwaltungskosten in Rechnung gestellt werden.

2. Juristische Hintertür reicht oft nicht

Die juristische Hintertür für private Mieter ist sehr klein. So dürfen Verwaltungsaufwendungen als Bestandteil der Kaltmiete zwar in Mietverträge aufgenommen werden, jedoch nur in einem „angemessenen Rahmen“. Bestimmte Summen sind nicht definiert, was in der Vergangenheit immer wieder zu juristischen Auseinandersetzungen geführt hat. Denn der Verwaltungsaufwand liegt pro Wohneinheit je nach Größe durchschnittlich bei zehn bis 40 Euro. Beauftragt man eine Hausverwaltung, so reicht der „angemessene Rahmen“ in aller Regel nicht aus: Als Vermieter bleibt man auf den Mehrkosten sitzen.

3. Neue technische Möglichkeiten legen Eigenverwaltung nahe

Wegen der Gesetzeslage ist es deshalb eigentlich sinnvoller, selber die Verwaltungsarbeit zu übernehmen. Insbesondere dann, wenn man nur eine Immobilie mit einer überschaubaren Anzahl von Mietparteien besitzt. Hierbei kann zudem auf spezielle Software zur Hausverwaltung zurückgegriffen werden. Diese ermöglicht die Erstellung von Hausordnungen, Mietverträgen oder aber Betriebskostenabrechnungen. Über ein Online-Banking-Tool kann zudem nachvollzogen werden, welche Mietparteien mit ihren Miet- sowie mit den Nebenkostenzahlungen in Rückstand sind. Eine hochwertige Software-Lösung zur Verwaltung von Mietobjekten sollte zudem einen Terminkalender führen, in dem Kündigungen von Verträgen eingetragen werden können. Ein solches Tool weist auf diese Weise rechtzeitig daraufhin, wann Wohnflächen neu vermietet werden müssen, um einen Leerstand zu vermeiden. Das Programm sollte zudem in der Lage sind, beliebig viele Parteien für eine Immobilie zu erstellen, um auf diese Weise alle Mieter auch in größeren Objekten erfassen zu können.

4. Eine beliebte Erleichterung: Bankbürgschaft statt Kaution

Neben den technischen Möglichkeiten gibt es noch eine weitere Möglichkeit, die Verwaltungsarbeiten zu erleichtern. Die vom Mieter zu hinterlegende Mietkaution verursacht viel Aufwand, da sie auf einem pfändungssicheren Konto zinsbringend angelegt werden muss. Die spätere Auszahlung führt häufig zum Streit zwischen dem Vermieter und dem ehemaligen Mieter, da viele der Mieter den Eindruck haben, diese würde zu spät gezahlt. Stattdessen verlangen deshalb in heutiger Zeit viele Vermieter eine Bankbürgschaft, da diese überhaupt keine Verwaltungsarbeit verursacht.

Taschenrechner berechnen

5. Eigenverwaltung hat Grenzen: Wann macht eine Hausverwaltung Sinn

Die Eigenverwaltung kostet aber trotz der technischen Möglichkeiten Zeit und hat deshalb Grenzen. Wer mehrere Immobilien besitzt und beispielsweise 30 oder mehr Parteien verwalten müsste, kann den entsprechenden Arbeiten kaum mehr mit der eigentlich gebotenen Sorgfalt nachkommen. In solchen Momenten ist es sinnvoll, doch eine professionelle Verwaltung zu beauftragen, um auf diese Weise ein weiteres Kostenrisiko auszuschalten. Entstehen Mängel an der Wohnfläche, die auf eine fehlerhafte Verwaltung (z.B. Ausbleiben von Reparaturen) zurückzuführen sind, so kann der Mieter eine Mietminderung vornehmen. Bei einer großen Anzahl von Mietparteien gewähren Hausverwaltungen meist günstigere Konditionen, sodass die Mehrkosten für den Vermieter überschaubar bleiben.

[ Bildquelle: Manfred Jahreis / pixelio.de ]

Leave a Reply